Hossa na rynku nieruchomości trwa już blisko dekadę. Wyjaśniamy od czego uzależniony jest wzrost cen domów i mieszkań, a także czy możemy spodziewać się zahamowania tego trendu. Poznaj siedem powodów coraz wzrostów cen nieruchomości.
Od 2013 roku nieruchomości w Polsce drożeją w stosunkowo stałym tempie. Zazwyczaj były to około 10-procentowe podwyżki w skali roku. Czy powodem było bogacące się społeczeństwo, szukający zysku inwestorzy czy może wyższe koszty materiałów budowlanych? Na obraz polskiego rynku nieruchomości składa się wiele elementów. Oto siedem, które przełożyły się na rekordowe ceny zarówno nowych, jak i starszych nieruchomości.
Tanie kredyty hipoteczne
Jeżeli szukać punktów zbieżnych zwiększonego popytu na zakup nieruchomości i rosnących cen na rynku mieszkaniowym, nie można nie dostrzec korelacji ze stopami procentowymi w kraju. Wzrost cen domów oraz mieszkań rozpoczął się około 2013 roku, z kolei w sierpniu 2012 roku WIBOR 3M zszedł poniżej poziomu 5% i od tego czasu aż do ostatniego kwartału 2021 roku nie zanotował wzrostu o więcej niż 0,1 punkt procentowy. Przez blisko pięć lat utrzymywał się na atrakcyjnym dla kredytobiorców poziomie około 1,7%, czego efektem było większe zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Większy dostęp do środków banków oznaczał, że również deweloperzy, inwestorzy czy okazjonalni sprzedawcy mogli oczekiwać większych kwot za nieruchomości.
Co więcej, na początku pandemii COVID-19 jedną z decyzji Rady Polityki Pieniężnej było jeszcze większe obniżenie stóp procentowych do poziomu około 0,2%. W efekcie kredyty hipoteczne były niezwykle tanie, co w wielu przypadkach przeważyło szalę decyzji o zakupie nieruchomości. Jednocześnie trudno stwierdzić jednoznacznie, że tanie hipoteki były głównym powodem wzrostu na rynku mieszkaniowym, gdyż według wyliczeń analityków banku centralnego, za ponad 60% mieszkań sprzedanych w 2021 roku zapłacono gotówką.
Atrakcyjne rozwiązanie dla inwestorów
Tanie kredyty hipoteczne to nie koniec wpływu niskich stóp procentowych na polskie mieszkalnictwo. Drugim skutkiem decyzji Rady Polityki Pieniężnej było obniżenie atrakcyjności tradycyjnych form oszczędzania, jak lokata czy konto oszczędnościowe. W pewnym momencie, uwzględniając inflację, składanie długoterminowego depozytu w banku przynosiło straty, zamiast zysk. Dlatego osoby posiadające oszczędności, zaczęły szukać innej formy inwestycji. O ile lokowanie środków w akcjach czy funduszach inwestycyjnych wiąże się z dużym ryzykiem, o tyle spora część Polaków uznała, że dobrym rozwiązaniem jest ulokowanie swoich pieniędzy w nieruchomościach. Inwestorzy czy wręcz rentierzy również wydatnie przyczynili się do większego ruchu na rynku mieszkaniowym, a co za tym idzie, także do wzrostu cen. Z czasem liczba osób zainteresowanych kupnem nieruchomości przewyższyła podaż, co z kolei przełożyło się na droższe domy i mieszkania z rynku wtórnego.
Duże zainteresowanie rynkiem wtórnym
Przez długi czas, głównie ze względu na wzmożoną podaż ze strony deweloperów, wzrost cen dotyczył przede wszystkim rynku pierwotnego. Nie oznacza to jednak, że domy i mieszkania z drugiej ręki nie drożały. Tutaj również można było zaobserwować wzrosty cen, jednak tempo było niższe. Niemniej obserwując statystyki Narodowego Banku Polskiego (NBP) można zauważyć, że w pierwszych kwartałach kolejnych lat, rynek wtórny miał tendencję do „nadganiania”. I tak w pierwszej połowie 2021 roku kiedy ceny nowych mieszkań nieco zwolniły i wzrost uplasował się na poziomie zaledwie 2%, w tym samym czasie lokale używane podrożały o 5,2%. Taka sytuacja to również pokłosie faktu, że na rynku jest więcej chętnych do zakupu niż samych lokali.
Budowanie najdroższe od lat
Kolejny składnik wzrostu cen nieruchomości jest niczym efekt śnieżnej kuli. Otóż najprościej można stwierdzić, że budowanie wymaga obecnie większych nakładów, niż jeszcze kilka lat temu. Co się składa na to stwierdzenie? Wystarczy wskazać kilka czynników, które podrożały znacząco chociażby przez ostatnie dwanaście miesięcy. Są to takie aspekty budownictwa jak:
wyższe płace – proces powstawania nieruchomości wiąże się z zatrudnieniem szeregu specjalistów. Począwszy od płacy minimalnej, pensje w Polsce mają w ostatnich latach tendencję wzrostową, co przekłada się na większe koszty dla deweloperów.
droższe materiały budowlane – portal Murator wyliczył w grudniu 2021 roku, że średnia cena materiałów budowlanych w składach i hurtowniach była o 24% wyższa w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 roku. Najbardziej drastyczne podwyżki dotyczyły podstawowych materiałów, jak wełna mineralna (podwyżka o 90% względem 2020 roku) oraz styropian (droższy o 120%). Zmiany te wynikają w dużej mierze z galopującej inflacji oraz wahań na rynku walutowym.
ceny energii elektrycznej, paliw oraz gazu – na każdym placu budowy pracuje ciężki sprzęt. Maszyny zużywają olbrzymie ilości paliwa, a po podwyżkach prądu, samo oświetlenie placu robót może być znacznym wydatkiem dla wykonawców. Chociaż ta podwyżka to stosunkowo nowe zjawisko, najprawdopodobniej odbije się w głównej mierze na kupujących nieruchomości.
Większe wymagania wobec budynków
Regularnie w ostatnich latach rosły również wymagania względem samych budynków. Chodzi przede wszystkim o energooszczędność nieruchomości. Ustawodawca przewiduje coraz wyższe standardy, które chociaż są właściwie motywowane (ekologia, niższe koszty eksploatacji), wymagają większych nakładów finansowych od deweloperów. Ci zobligowani są korzystać z lepszej jakości materiałów oraz produktów, które zapewnią odpowiednią jakość budynków. Standard energetyczny zmienia się co pięć lat i ostatnia nowelizacja przypadła w 2021 roku. Jednym z najistotniejszych elementów, które wpływają na współczynnik przenikania ciepła U, jest odpowiednia izolacja ścian. Współczynnik U dla ścian zewnętrznych od 2021 roku nie może być wyższy niż 0,20 W/m2K. Aby osiągnąć ten standard wykorzystuje się takie izolatory jak wełna mineralna oraz styropian, a więc materiały, które najbardziej podrożały na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy. Według ekspertów wyższe standardy podniosą koszt budowy o około 30%.
Ograniczona liczba gruntów
Popyt na nieruchomości nie maleje, za to podaż powoli wyhamowuje. Trend ten widoczny jest zwłaszcza w dużych miastach, gdzie rozrastają się chociażby przedmieścia, gdyż pozyskanie gruntu w centrum graniczy z cudem. Niemniej także na obrzeżach zaczyna brakować działek, na których mogłyby stanąć nowe osiedla. A im mniej dostępnych gruntów, tym większa ich wartość. Według wyliczeń indeksu urban.one ziemie pod zabudowę zyskiwały na wartości z drobnymi wahaniami od 2012 roku i obecnie są nawet o połowę droższe niż dekadę wcześniej. Najwięcej za działkę budowalną zapłacić można na Mazowszu (działki do 20 arów położone w Warszawie w grudniu 2021 roku wyceniane były średnio o ponad 320% wyżej od gruntów o tej samej powierzchni położonych w woj. mazowieckim, ale poza stolicą) oraz na Pomorzu. Jednocześnie Główny Urząd Statystyczny (GUS) podaje, że pomimo faktu powstania blisko 1,5 mln nowych mieszkań przez ostatnie osiem lat, luka mieszkaniowa nadal jest spora.
Rekordowa inflacja
Inflacja, którą według danych GUS można zaobserwować w Polsce w ostatnich pięciu latach również przekłada się na rynek mieszkaniowy. Poza krótkim okresem w latach 2014-2016, kiedy wystąpiło zjawisko deflacji, wartość pieniądza spada. Pod koniec 2021 roku inflacja zanotowała w kraju rekordowe wyniki w XXI wieku. To kolejny powód, który przekłada się na droższe nieruchomości. Inflacja oznacza wzrost cen, o czym była już mowa w części poświęconej droższym materiałom budowlanym. Większe kwoty, które społeczeństwo wydaje na co dzień, ma bezpośrednie przełożenie na zasób portfeli Polaków, czyli mniejsze oszczędności. A te z kolei w perspektywie zakupu nieruchomości mogą być kluczowe. Z drugiej strony aby pieniądze odłożone na kontach bankowych lub w gotówce nie traciły na wartości, część osób decyduje się na inwestycję. Ulokowanie środków w domach czy mieszkaniach jest stosunkowo bezpiecznym sposobem na uniknięcie negatywnych skutków inflacji. Wreszcie jednym z narzędzi do zwalczania galopującej inflacji jest podniesienie stóp procentowych, które przecież przekładają się na droższe kredyty hipoteczne. Spadek wartości pieniądza jest więc niezwykle istotnym czynnikiem, który wpływa na rynek mieszkaniowy.
Prognozy na przyszłość
Mimo zapowiedzi o wyhamowaniu inflacji, prognozy dla rynku nieruchomości zakładają raczej kontynuację trendu ostatnich lat. Według ekspertów ceny z pewnością nie spadną, chociaż przewiduje się nieco mniejsze zainteresowanie ze strony kupców. Wciąż sporo zależy od decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Wraz z rosnącymi wskaźnikami WIBOR 3M i 6M spada zdolność kredytowa osób zainteresowanych kredytem hipotecznym. Wciąż drożejące materiały budowlane, koszty zatrudnienia i podwyżki cen energii mogą pokrzyżować plany deweloperów, zwłaszcza tych działających w mniejszej skali. To z kolei może okazać się szansą dla rynku wtórnego i wynajmu.