Kupno domu lub mieszkania jest jedną z z najważniejszych decyzji, a dla wielu osób – największym wydatkiem w życiu. Powinno więc być dobrze przemyślane, aby nie było problemów w przyszłości. Jeśli kupujemy nową nieruchomość od dewelopera, bardzo istotna jest weryfikacja jego wiarygodności. Na co zwrócić uwagę przy zakupie domu od dewelopera?

Niestety czasem słyszy się o przypadkach firm deweloperskich, które wpadły w problemy finansowe, a klienci wiele na tym stracili. Znane są również przypadki, gdy jakość gotowej nieruchomości pozostawiała wiele do życzenia. Zdarzają się też spory, których można byłoby uniknąć. Dlatego, by nie dołączyć do grona poszkodowanych, warto dokładnie sprawdzić dewelopera, zanim podpiszemy z nim umowę.

1. Status prawny

Weryfikację warto zacząć od strony prawnej. Na początek sprawdźmy źródła informacji gospodarczej, takie jak publiczne, bezpłatne rejestry, platformy i bazy danych. Do najważniejszych należą:

Centralna Ewidencja i Informacja o Działalności Gospodarczej (CEIDG) – baza danych gromadząca informacje o jednoosobowych działalnościach gospodarczych i spółkach cywilnych,
Baza internetowa REGON – baza zawierająca informacje o wszystkich podmiotach gospodarczych zarejestrowanych w Polsce,
Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) – w rejestrze tym można znaleźć dane spółek z o.o., spółek komandytowych, fundacji i stowarzyszeń.
Powyższe rejestry wystarczą do potwierdzenia, czy firma rzeczywiście istnieje i czy wszystkie dane firmy i jej właściciela z umowy deweloperskiej są zgodne.

To jednak nie wystarczy. Warto jeszcze sprawdzić powiązania danego dewelopera z innymi firmami i przedsiębiorcami (pod kątem tego, czy nie jest to kolejna firma należąca do portfela spółki lub osoby słynącej z oszustw) oraz wiarygodność adresu (kilka spółek zarejestrowanych pod tym samym adresem powinno budzić wątpliwości). Wszystkie te informacje można uzyskać zestawiając ze sobą dane otrzymane z powyższych serwisów.

Niestety to nadal nie wystarczy, by mieć pewność, że kupujemy mieszkanie od rzetelnego dewelopera. Poza formalnościami prawnymi istnieje jeszcze dużo aspektów okołoprawnych i finansowych, które dobrze jest sprawdzić.

2. Dodatkowe informacje o deweloperze i kwestie finansowe

Jakie inne kwestie są warte przeanalizowania? Na mocy ustawy deweloperskiej z kwietnia 2012 roku konsumentom łatwiej zweryfikować istotne informacje dotyczące dewelopera. Można szybko sprawdzić stan prawny inwestycji na podstawie prospektu informacyjnego, który otrzymuje każdy zainteresowany kupnem. Znajdziemy w nim informacje o historii spółki, realizacjach innych projektów, ewentualnych problemach finansowych czy postępowaniach egzekucyjnych. W ten sposób ustawa deweloperska w znaczny sposób ograniczyła ryzyko transakcji dotyczących mieszkań i domów w trakcie budowy.

Jeśli chcemy rzetelnie prześwietlić dewelopera, warto sprawdzić, czy posiada wszelkie niezbędne zezwolenia, np. pozwolenie na budowę oraz prawo do dysponowania gruntem.

Kolejną kwestią, na którą warto zwrócić uwagę, jest sposób ochrony środków wpłacanych przez klientów. Wskazane jest szukanie inwestorów z rachunkiem powierniczym, który chroni środki nabywcy. Jeśli dany deweloper nie posiada rachunku powierniczego lub oferuje jedynie rachunek otwarty, dobrze jest dodatkowo zbadać jego sytuację finansową, np. czy nie toczą się przeciwko niemu żadne postępowania egzekucyjne, czy nie ma zaległości w regulowaniu podatków i innych opłat (pomogą w tym m.in. zaświadczenia z US i ZUS o niezaleganiu z opłatami), czy nie ma innych zaległości (jeśli jakieś posiada, może nie być w stanie dokończyć wybranej przez nas inwestycji).

Warto również zapytać o bieżące sprawozdania finansowe, których okazania uczciwy deweloper nie powinien odmówić.

Należy też dokładnie przeanalizować wzór umowy deweloperskiej, by wyeliminować wszystkie ryzykowne zapisy, szczególnie te natury finansowej. O klauzulach niedozwolonych, które mogą się pojawić w tego rodzaju umowach, piszemy więcej w dalszej części artykułu.

3. Sprawdzenie innych inwestycji

Aby nie przeżyć niemiłego rozczarowania przy odbiorze kluczy do lokalu, warto wybrać się na oględziny ukończonych już inwestycji. Zwróćmy szczególną uwagę na jakość i standard wykończenia części wspólnych, a także na zagospodarowanie przestrzeni wokół inwestycji.

Najbezpieczniejsze jest oczywiście kupno lokalu w inwestycjach oddanych już do użytku, lecz nie zawsze jest to możliwe. Warto więc zachować ostrożność i czujność, zwłaszcza jeśli kupujemy tzw. „dziurę w ziemi”.

4. Opinie i reputacja dewelopera

Dobrze jest sprawdzić opinie o danym deweloperze. Można przejrzeć informacje w internecie, ale trzeba wziąć poprawkę na to, że nie wszystkie będą wiarygodne. Nawet jeśli nie natkniemy się na fałszywe pozytywne komentarze pisane przez osoby specjalnie do tego zatrudnione, to opinie prawdziwych klientów mogą być skrajne i pisane pod wpływem emocji. Jeśli jednak negatywnych wypowiedzi jest dużo i przewijają się w nich te same kwestie, powinno nam to dać do myślenia.

Bardziej pewne informacje uzyskamy z bezpośrednich kontaktów z osobami już mieszkającymi we wcześniejszych inwestycjach danego dewelopera. Można popytać znajomych, a można po prostu przejść się na konkretne osiedle i porozmawiać z jego mieszkańcami – czy są zadowoleni, jakie zaobserwowali problemy itp.

5. Plan zagospodarowania przestrzennego

W opisach inwestycji deweloperskich często pojawiają się zachęcające sformułowania typu „widok na jezioro”, „zaciszna okolica”, itp. Jakie są szanse, że takie obietnice faktycznie zostaną spełnione? Jakie jest ryzyko, że za kilka lat wspomniany widok zostanie zasłonięty przez wysoki blok, a cisza i spokój staną się tylko wspomnieniem, bo tuż przy naszym domu powstanie trasa szybkiego ruchu? Aby wiedzieć, co może powstać w sąsiedztwie inwestycji, warto sprawdzić plan zagospodarowania przestrzennego. Plan taki zawiera informacje, jaki rodzaj zabudowy jest dozwolony na danym terenie. Dzięki sprawdzeniu planu, a jeśli go nie ma – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy, unikniemy przykrych niespodzianek w przyszłości.

6. Klauzule niedozwolone w umowie z deweloperem

Przed podpisaniem umowy należy ją dokładnie przeczytać, a najlepiej skonsultować jej treść z prawnikiem. Mogą się w niej bowiem znaleźć klauzule niedozwolone (abuzywne) – takie, które nie zostały uzgodnione indywidualnie z klientem, a przy tym kształtują jego prawa i obowiązki niezgodnie z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy. Klauzule takie uznaje się za niewiążące dla klienta, a zatem nie można ich skutecznie wyegzekwować. Nie dotyczy to jednak głównych świadczeń stron, o ile postanowienia ich dotyczące zostały sformułowane jednoznacznie.

Przykładowe klauzule, które można uznać za niedozwolone, to takie, które:

• dają deweloperowi prawo do waloryzacji ceny – możliwość podwyższenia ceny według kryteriów określonych w umowie (np. wskutek wzrostu cen materiałów budowlanych czy stawki VAT) jest niekorzystna dla klienta, gdyż nie wie on, jaką ostatecznie kwotę będzie musiał zapłacić, a przede wszystkim może w przyszłości nie dysponować takimi środkami;
• regulują z góry kwestię zarządu nad nieruchomością, podczas gdy decyzja o wyborze zarządcy powinna być podjęta przez wspólnotę mieszkaniową;
• narzucają wybór kancelarii notarialnej przez dewelopera;
• nie dają klientowi możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej lub zastrzegają, że wiąże się to z wysoką karą;
• wprowadzają nierównowagę kar umownych – np. kary dla dewelopera za opóźnienia są mniejsze niż odsetki ustawowe, które musi płacić klient za nieterminowe regulowanie rat;
• wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność dewelopera za nienależyte wykonanie umowy oraz uniemożliwiają nabywcy dochodzenie roszczeń;
• wprowadzają możliwość zmian powierzchni nieruchomości bez ważnego powodu;
• nakładają na nabywcę dodatkowe obowiązki (np. wykończenia lokalu).

Więcej przykładów klauzul niedozwolonych można znaleźć w rejestrze klauzul niedozwolonych (prowadzonym do kwietnia 2016 r., czyli do wejścia w życie znowelizowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów) oraz w bazie decyzji prezesa UOKiK (rozstrzygnięcia od 2017 r.).

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html