Jakie dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania musi przygotować właściciel nieruchomości?


Sprzedaż nieruchomości wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności. Jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania powinien przygotować właściciel, który chce zbyć nieruchomość? O czym musi pamiętać już po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży lokalu mieszkalnego?
Z tego artykułu dowiesz się:
• jakie dokumenty do sprzedaży mieszkania musi przygotować jego właściciel,
• jaka jest kolejność czynności przy sprzedaży mieszkania,
• jakich formalności po sprzedaży mieszkania musi dopełnić zbywca nieruchomości.

Dokumenty przy sprzedaży nieruchomości musi przygotować właściciel.
Dokumenty potrzebne do sprzedaży mieszkania – co przygotować w pierwszej kolejności?
Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, formalności musi dopełnić głównie właściciel zbywanej nieruchomości. Konieczne jest m.in. przygotowanie dokumentów, na podstawie których notariusz skonstruuje projekt umowy kupna-sprzedaży mieszkania (taka umowa, zgodnie z prawem, zawsze musi mieć formę aktu notarialnego).
Sprzedający musi przekazać notariuszowi przede wszystkim dokument potwierdzający tytuł prawny do nieruchomości. Jeśli kupił mieszkanie od dewelopera, będzie to akt notarialny ustanowienia odrębnej własności lokalu, a w przypadku zakupu nieruchomości z rynku wtórnego – akt notarialny sprzedaży nieruchomości. Zdarza się również, że mieszkanie zostało nabyte przez właściciela w drodze darowizny (notariuszowi należy wtedy przedstawić akt notarialny umowy darowizny) lub spadku (w takiej sytuacji niezbędne jest dostarczenie aktu notarialnego, poświadczenia dziedziczenia/prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku, a także – od 2007 r. – zaświadczenia z urzędu skarbowego o uregulowaniu podatku od spadków i nieruchomości lub zwolnienia z tego podatku).



Oprócz tego do przygotowania projektu umowy potrzebny będzie też numer księgi wieczystej lokalu, a jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką – także dodatkowe zaświadczenie z banku. Powinny znaleźć się w nim informacje, takie jak:
• numer rachunku technicznego do całkowitej spłaty kredytu,
• saldo kredytu (wraz z informacją o opłatach za wcześniejszą spłatę),
• zgoda na zwolnienie zabezpieczeń przez bank po całkowitej spłacie kredytu,
• informacja o braku umów na podstawie wierzytelności między bankiem a kredytobiorcą.
Najczęściej to jednak nie wszystkie dokumenty, których wymaga od sprzedającego notariusz.
Co jest potrzebne do sprzedaży nieruchomości? Dodatkowe zaświadczenia i świadectwa
Akt notarialny mieszkania, czyli podstawa nabycia nieruchomości, to jednak nie wszystko. Właściciel sprzedawanej nieruchomości musi mieć świadomość, że zazwyczaj konieczne będzie dołączenie również takich dokumentów jak zaświadczenie o braku zaległości czynszowych (wystawiane przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową) czy zaświadczenie potwierdzające, że w sprzedawanej nieruchomości nikt nie jest zameldowany (to szczególnie istotne z punktu widzenia kupującego).
Należy też pamiętać o konieczności dołączenia zaświadczenia o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu. Dodatkowo już wkrótce osoby sprzedające mieszkanie będą musiały przedstawić także świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości. Po wejściu planowanych zmian w życie (czyli prawdopodobnie jeszcze w pierwszej połowie 2023 r.) zarówno przy sprzedaży, jak i wynajmie nieruchomości świadectwo charakterystyki energetycznej będzie już obowiązkowe.



Podstawa nabycia nieruchomości to tylko jeden z potrzebnych dokumentów.
Czy do sprzedaży mieszkania potrzebne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego?
Warto pamiętać, że jeśli chodzi o sprzedaż mieszkania, dokumenty potwierdzające prawo własności, zaświadczenia ze spółdzielni czy świadectwo charakterystyki energetycznej to nadal nie wszystko. Potrzebne może być również zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu w podatkach – jeśli sprzedający prowadzi działalność gospodarczą. W takiej sytuacji zazwyczaj wymagane jest też analogiczne zaświadczenie z ZUS (o niezaleganiu w opłacaniu składek ZUS).
Jakie dokumenty są potrzebne do sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego?
Osoby, które nie dysponują prawem własności nieruchomości, tylko spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, muszą liczyć się z koniecznością złożenia jeszcze większej liczby dokumentów. Oprócz tych wspomnianych wyżej potrzebne będą również:
• zaświadczenie ze spółdzielni potwierdzające, że sprzedający jest jej członkiem,
• zaświadczenie o braku długów w spółdzielni oraz o niezaleganiu z opłatami z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych.
• dokument poświadczający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

O dokumenty do sprzedaży mieszkania spółdzielczego własnościowego trzeba wnioskować do spółdzielni.
Należy mieć świadomość, że czas oczekiwania na powyższe dokumenty ze spółdzielni może się nieco wydłużyć. Przykładowo dokument potwierdzający spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest zazwyczaj podpisywany przez kilku członków zarządu. Ponadto spółdzielnia ma obowiązek dostarczenia dokumentów (na złożony wcześniej wniosek sprzedającego) w ciągu 30 dni. Warto mieć to na uwadze przed wizytą u notariusza.
Nie można również zapominać, że na sprzedającego czekają jeszcze formalności po sprzedaży mieszkania – na szczęście konieczne jest jedynie zgłoszenie sprzedaży nieruchomości do urzędu skarbowego.